Com a restrição de crédito pelos bancos, a alternativa é considerada por quem quer comprar a casa própria. Mas antes de recorrer a esta solução, é necessário conferir os prós e contras do negócio
Com a recessão na economia brasileira e o aumento dos níveis de inadimplência dos mutuários, instituições financeiras, como a
Caixa Econômica Federal,
passaram a restringir a concessão de crédito imobiliário. Para tentar frear o desaquecimento do
mercado imobiliário,
construtoras têm buscado facilitar as condições de pagamento para compra do imóvel. No entanto, antes de optar por esta solução, é preciso entender quais são as diferenças entre o financiamento por meio das diversas instituições financeiras existentes no mercado e aquele que é realizado diretamente com a construtora, como aponta especialista da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).
O diretor executivo do escritório de representação da ABMH em São Paulo, Alexandre Naves Soares, informa que, com relação aos bancos, a Caixa e o Banco do Brasil são as únicas instituições financeiras que operam com linhas do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). “Fora isso, pelo menos a princípio, não há diferença entre a CEF, o Banco do Brasil e outros bancos. Cabe ao interessado verificar qual instituição financeira apresenta as melhores condições. Via de regra, o financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) traz as melhores condições, seja concedido pela CEF, pelo Banco do Brasil ou qualquer outro banco que opere com esses recursos.”
Isto porque, pelo SFH, é obrigatório o seguro da dívida por morte ou invalidez permanente do mutuário, a taxa de juros é limitada em 12% ao ano e há possibilidade de utilização do FGTS para pagamento de parte das prestações, quitação ou amortização do saldo devedor. “Além disso, pelo SFH, o índice de correção monetária utilizado é a TR, que fica em torno de um terço do IGP-M ou INCC ou INPC (utilizado principalmente por construtoras, mas que podem ser empregado em outras linhas de financiamentos)”, informa Alexandre Soares.
Quanto à construtora, o consultor jurídico da ABMH em Sorocaba, Ricardo Pereira Chiaraba diz que, geralmente, se trata de financiamento próprio, cujas taxas de juros são maiores. Há, ainda, o fato de que, enquanto no financiamento bancário as prestações diminuem ao longo dos anos, com a construtora as parcelas podem aumentar, dependendo da modalidade do financiamento. “É necessário observar, também, que alguns contratos não são de compra e venda com financiamento, mas sim de promessa de compra e venda parcelada (a escritura é outorgada após a quitação integral das parcelas), em que as prestações aumentam no decorrer dos anos, de acordo com a taxa de juros e com o índice de correção monetária aplicados. Nessa hipótese, a prestação pode dobrar a cada 5 anos”, alerta.
Apesar disso, para quem não tem condições de recorrer a um banco agora, o conselho de Ricardo Chiaraba é optar pelo financiamento direto como uma alternativa temporária. “Isto é, utilizar esta opção somente no período em que o não tem condições de fazer o financiamento bancário. Tão logo tenha, especialmente por meio do SFH, o ideal é que o comprador faça a migração.”
Ao fechar o negócio, antes de assinar o contrato, é muito importante consultar um especialista, principalmente para obter orientações sobre qual o sistema de amortização utilizado e como isso vai impactar nas prestações. “Ou seja, é preciso saber se a prestação vai diminuir ou aumentar ao longo dos anos, e – na hipótese de aumento – qual será a variação desta parcela. Outro ponto a ser levado em consideração é sobre a possibilidade de quitar o financiamento com a construtora por meio de um financiamento bancário ou consórcio imobiliário. É bom que o contrato traga essa opção.”
Com relação ao percentual máximo de financiamento, ele varia de acordo com os critérios da incorporadora, podendo chegar a 100%, especialmente no caso de imóvel na planta, em construção ou lote. “Mas é necessário ter em mente que o consumidor se tornará proprietário pleno do imóvel somente após a quitação integral do preço da compra e venda. Até que isso aconteça, ele terá somente a posse. Por esse motivo, ao invés de optar por reformas e melhorias, o ideal é focar na quitação do financiamento o mais rápido possível, e só depois incrementar a unidade habitacional”, acrescenta Ricardo Chiaraba.
Saiba como se resguardar a respeito da idoneidade da construtora antes de fechar o negócio
Imóveis prontos· Solicite a certidão de matrícula do imóvel, com ônus e ações (validade 30 dias)
· Peça certidões negativas de ações judiciais, fornecidas pela Justiça Estadual (ou Comum), Federal e do Trabalho (validade 30 dias)
· Solicite a certidão negativa de débito expedida pelo município (validade 30 dias)
· Peça uma declaração do síndico, a respeito de débitos condominiais (validade 30 dias)
· Não comprometa mais 20% da renda familiar com o pagamento das prestações
Imóveis na planta ou em construção· Solicite a certidão de registro da incorporação imobiliária e da convenção condominial
· Peça o memorial descritivo da obra
· Verifique a existência e validade da aprovação da obra pela prefeitura (alvará de construção)
· Não comprometa mais 20% da renda familiar com o pagamento das prestações
· Atente-se para o índice de correção monetária do preço do imóvel, lembre-se que as parcelas serão reajustadas por aquele índice até a quitação integral
· Verifique a idoneidade do construtor junto ao Procon de sua cidade
· Visite outros empreendimentos do construtor
· Verifique se todas especificações do imóvel estão discriminadas no memorial descritivo e/ou no contrato particular
Sobre a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais. Atualmente, a Associação possui representações em 12 estados, além do Distrito Federal e presta consultoria jurídica gratuita.
Dr. Ricardo Pereira Chiaraba
Consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) em Sorocaba
Telefone: (15) 3224-1191
Dr. Alexandre Naves Soares
Diretor executivo do escritório de representação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) em São Paulo (SP)
Telefone: (11) 5083-0020
